Mietspiegel für Neuvermietung nutzen – so gehst du vor

Mit dem Mietspiegel legst du bei Neuvermietungen eine marktgerechte und rechtssichere Miethöhe fest. Der folgende Leitfaden führt dich von der Datensuche über die Merkmalszuordnung bis zur Dokumentation – inklusive Verweisen auf Detailartikel zu Baujahr/Ausstattung und Regionalvergleich.

1) Aktuelle Grundlage beschaffen

Mietspiegel laden: Offizielle Fassung (PDF) der Stadt/Gemeinde beziehen – siehe Mietspiegel finden.
Stand prüfen: Gültigkeitszeitraum, Erstellungsart (qualifiziert/einfach) und eventuelle Fortschreibungen notieren.
Methodik kennen: Spannenmodell, Punktesystem, Lagezonen oder Tabellenaufbau kurz überfliegen.

2) Wohnung korrekt zuordnen

Typ & Größe: Wohnfläche (m²) und Nutzungsart (z. B. frei finanzierte Mietwohnung) bestimmen.
Baujahrsgruppe: In die passende Gruppe einordnen – Orientierung in Preise nach Baujahr & Ausstattung.
Ausstattung & Zustand: Merkmale (Bad/Küche, Balkon, Aufzug, Heizung, Fenster, Boden) abhaken.
Modernisierung: energetische/wohnwertsteigernde Maßnahmen mit Jahr und Umfang dokumentieren.
Lage: Zone/Punktzahl laut Mietspiegel übernehmen (Mikrolage, ÖPNV, Umfeld).

3) Spanne bestimmen & einordnen

Viele Mietspiegel geben Mietspannen (€/m² kalt) aus. Ordne anhand der Merkmale plausibel in der Spanne ein: hochwertige Ausstattung & gute Lage → eher oberer Bereich; durchschnittliche Merkmale → Mitte; einfache Merkmale/Lage → unterer Bereich.

4) Regionalen Markt checken (Plausibilisierung)

Vergleiche dein Ergebnis mit Nachbarstädten ähnlicher Struktur (Größe, Pendleranteil, Hochschulstandort), um Ausreißer zu erkennen. Anleitung: Vergleich mit Nachbarstädten.

5) Ergebnis berechnen

Spannenwert festlegen: z. B. 10,60 €/m² innerhalb der ermittelten Spanne.
Wohnfläche ansetzen: z. B. 62 m² (nach Wohnflächenverordnung ermittelt).
Kaltmiete berechnen: 62 × 10,60 € = 657,20 € monatlich (zzgl. Betriebskosten).

6) Rechtliche Rahmenbedingungen beachten

Örtliche Vorgaben: Prüfe, ob Regelungen wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze oder qualifizierter Mietspiegel gelten.
Modernisierungsmaßnahmen: Beachte die im Gesetz vorgesehenen Spielräume/Begrenzungen, wenn du Modernisierungen berücksichtigt hast.
Transparenz: Mieter:innen sollten nachvollziehen können, wie die Miete hergeleitet wurde.

7) Dokumentation für die Vermietungsakte

PDF & Stand: Mietspiegel-PDF mit Datum ablegen.
Merkmalscheckliste: Baujahr, Ausstattung, Modernisierung, Lage mit kurzen Notizen.
Rechenweg: gewählter Spannenwert, Wohnfläche, Endbetrag (Kaltmiete) und Begründung.
Belege: Nachweise zu Modernisierungen/Fläche (z. B. Rechnungen, Grundriss).

? Tipp:

Nutze für jede Neuvermietung eine einseitige Herleitungs-Notiz (Spanne, Merkmale, Lage, Rechenweg) und hefte sie mit der aktuellen Mietspiegel-PDF ab. Das schafft Transparenz – und spart bei Rückfragen Zeit.